최근 서울 강남 재건축 시장의 '집값 과열' 현상이 서울 강북과 수도권까지 확대할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 이에 부동산 시장 연착륙을 위한 조치가 요구된다.18일 부동산업계에 따르면 강남 3구 재건축 분양가는 4000만원을 넘어섰고 강북 아파트 분양가도 상승세를 보인다. 강남 재건축은 물론 강북 재개발 등 청약 경쟁도 치열하다. 이같은 분위기를 타고 서울 아파트값은 올해 10년 만에 최고 상승률을 기록했다.박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "올 초에는 수요가 강남 재건축에 주로 몰렸지만 하반기로 갈수록 강남 재건축이 끌고 강북 재개발이 미는 형국으로 전개되고 있다"며 "강남에 이어 강북에서는 마포·서대문·성동구를 중심으로 분양가가 상승하고 신도시에서도 정주 여건이 잘 갖춰진 곳을 중심으로 가격이 오르고 있다"고 분석했다.이처럼 강남발 재건축을 시작으로 서울 집값이 무섭게 상승하자 강남을 투기과열지구로 지정해 분양권 전매 제한을 강화하는 등 강력한 규제책을 빼 들어야 한다는 주장이 제기됐다. 하지만 오히려 '강남 규제'가 다른 지역에 풍선효과를 일으킬 수 있는 만큼 연착륙을 유도하는 것이 필요하다는 목소리도 높다. ◇강남 집값 과열, 지속할까?= 부동산 전문가들은 '재건축 초과이익 환수제' 시행이 내년으로 유예된 점에 주목했다. 내년 초과이익 환수제가 시행하기 전 사업을 서두를 것이라는 이유에서다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "개발 이익을 환수하지 못할 것이란 생각에 내년 말까지 너도나도 재건축 사업을 서두를 수 있다"며 "특히 다른 지역보다 수익성이 높은 강남 일대 재건축 사업은 더욱 속도를 낼 것"이라고 전망했다.저금리에 재건축 투자 수요도 꾸준할 것으로 내다봤다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "초저금리가 유지되는 한 갈 데 없는 유동자금이 그나마 수익성이 좋은 강남 재건축으로 몰리는 상황이 계속될 것"이라며 "지금 같은 강남 재건축 열기는 당분간 유지될 것"이라고 예측했다.하지만 강남 집값이 이미 오를 대로 올랐다는 시각도 있다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 "강남 집값이 이보다 더 오르기 어려울 정도로 단기간에 많이 올랐다"며 "앞으로 서울 동남권역을 중심으로 입주 물량이 늘어나는 만큼 지금의 집값 상승세는 주춤할 것"이라고 봤다.◇기존 규제책 재정비, '연착륙' 유도해야= 전문가들은 강남발 과열된 부동산 시장의 연착륙을 강조했다. 권 교수는 "올 2분기 부동산 산업이 국내총생산(GDP)에 기여한 비율이 51%에 달할 정도로 경제구조가 비정상적"이라며 "이런 상황에서 부동산 시장을 섣불리 규제하면 경제가 타격을 입을 수 있다"고 짚었다. 이어 "앞으로 2년간 누적 입주 물량이 증가한다. 강한 규제책이 나오면 시장이 경착륙할 수 있다"고 우려했다.강남 규제에 신중해야 한다는 조언도 나왔다.허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "내년에 입주 물량이 많아지면 시장이 또 다른 움직임을 보일 수 있는데 지금 상황만 보고 섣불리 규제책을 내놨다 내년 초 다시 제도를 바꾸면 오히려 시장에 혼란을 가중할 것"이라고 지적했다. 이어 "주택도시보증공사(HUG)가 중도금 대출 보증 요건을 강화하고 미분양 관리 지역 분양 보증 예비 심사도 시행하는데 이것이 시장에서 어떻게 작용하는지를 지켜볼 필요가 있다"면서 "기존에 국토부가 실시한다던 불법전매 단속의 실효성 논란도 제기된다. 우선 기존 규제책이 제대로 작동하고 있는지 재검토하는 것이 우선"이라고 강조했다.